В последните няколко месеца търсенето на имоти се е изравнило с предлагането, което означава, че в следващите месеци ще настъпи застой в броя на сделките, а оттам - и на цените. Очакваното повишение на лихвите от страна на Европейската централна банка, което ще се отрази и на цената на заемите в България, допълнително ще повлияе за охлаждане на пазара, който не спря да расте и като търсене, и като цени и през двете години на пандемията.

На пазара вече налице известен застой в броя на сделките заради изравнено търсене и предлагане, а част от доскорошните купувачи, които нямат достатъчно спестени пари, са се оттеглили.

Около това мнение се обединиха участници в дискусия за пазара. Наблюдателите на пазара глобално вече прогнозираха тази тенденция.

В точка на равновесие

Ако търсенето спадне под предлагането, то тогава ще се стигне и до спад в цените, коментира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на "Адрес". Според нея някои имоти вече са достигнали върха на поскъпването - такива в неособено предпочитани райони, стари - панелни и ЕПК като строеж и др. и техните цени няма накъде да растат. "Местоположението става изключително важно, когато предлагането е голямо", допълни

Нормално е броят на сделките да спре да расте при значително поскъпване, което продължи и през първата половина на годината, допълни Антон Андонов, изп. директор на "ЕРА България". Посочи, че след началото на войната в Украйна част от купувачите са се оттеглили заради усещането за несигурност, за която преди това допринесоха поскъпналите цени на строителните материали и инфлацията. Последното обаче всъщност е накарало потребители да купуват имоти, за да защитят спестяванията си.

Андонов допълва, че интересът към старото строителство в момента изпреварва този към новото, защото има недостиг на жилища. Според него уравновесяване на търсенето и предлагането ще има, когато може да се избира между ново и старо. Противно на общото впечатление в България не се строи чак толкова много посочи той, позовавайки се на данните от статистиката, според които годишно се въвеждат в експлоатация 12-15 хил. жилища, а се падат по 2.23 на 1000 души население при средно 4 и над 4 на този показател за ЕС.

Пикове в броя на сделките

Пикът в броя на сделките с недвижими имоти в България е достигнат през 2007 г., когато са отчетени 330 хил., напомни Андонов. Следва спад и друг пик за последните няколко години, който се отчита през 2021 - от 235 хил.

Най-актуалните данни на Агенцията по вписванията показват, че общо за шестте месеца на годината броят на сделките е малко над 112.5 хиляди, което е ръст от 7% спрямо същия период на предходната година. Конкретно през второто тримесечие пък ръстът на сделките за година е едва 4%, конкретно в София, която е най-големият пазар на практика растежът спира в периода април-юни с увеличение за година от едва 0.28 на сто при 8.7% за първите три месеца.

Успокояване на пазара по отношение броя на сделките се наблюдава и в останалите големи градове. Забавяне в темпа на растеж се наблюдава и при сделките с имоти по Черноморието, но в по-малки размери.

Тенекеджиева напомни, че пазарът в България реагира бавно на промени, няма резки движения, обичайно големите промени стават в рамките на 4-6 години.

"Цените са такива, че аз съм дотук"

Експертите отбелязват, че големият ръст в цените на жилищата до сегашните им нива е накарал някой хора да се откажат, защото са надхвърлили техните лични граници. "Има вече купувачи, които си казват : "Стига, не мога да дам повече!", което означава, че ще има отдръпване на купувачи", казва Тенекеджиева. Допълва, че 20% от доскорошните купувачи вече са напуснали пазара. Това са такива, които не са имали достатъчно спестявания, с които да покрият част от цената на имота и при очакваното повишение на лихвите по заемите, са се отказали от покупка.

Станахме свидетели на значително поскъпване на цените в рамките на кратък период, допълва Андонов. Въпреки това посочва, че при ръст на цените от 12% средно през първото тримесечие спрямо предходната година, то то все още е по-ниско от инфлацията от 14.4%, което на практика означава, че цените са паднали с около 1.5 пункта.

Прогнозата му е, че в дългосрочен план цените ще продължат да растат, защото българите живеят по-натясно от другите жители на континента. Цитира данни, според които около 40% от българите разполагат с около 25 кв. м жилищна площ при средно 45-46 кв. м в Европа. Напомни и че доходите на българите продължават да растат и няма как цените на активите да не следват същата посока.

Все пак, според Тенекеджиева, ако някой непременно е решил да купува жилище, сега е добър момент заради цената на кредитите.

Кредитите ще поскъпват, но не сегаПо данни на "Адрес", която е най-голямата агенция в момента на българския пазар, делът на сделките с ипотечни кредити в четирите големи града е 38%, а в София - 48%. Тенекеджиева допълва, че сделки активно е имало при четири пъти по-високи от настоящите лихви като уточни, че това зависи от ситуацията, в която се намират потенциалните потребители. Напомни, че в изчисляването на инфлацията цените на жилищата не се вземат предвид.

    Едно е да купуваш хляб и домати, друго е да купуваш имоти.

Гергана Тенекеджиева

Дневник